Дата время.    $-65.5548   €-70.6156

Доступно об ипотеке

Доступно об ипотекеВ последнее время популярность ипотеки в России с каждым годом неуклонно возрастала, этому частично способствовали и различные государственные программы по стимулированию ипотеки. Конечно, в эпоху наступившего кризиса востребованность ипотеки немного снизилась в связи с падением реальных доходов населения, но по сравнению с другими видами кредитов ипотека «упала» не так значительно. Но ипотека не такой простой вопрос как некоторые об ней думают – на этом пути существует масса «подводных камней». В этой статье сделана попытка осветить все наиболее важные вопросы, сопутствующие получению ипотечного кредита.

А нужна ли вам ипотека?

По России уже который год гуляет шутка о том, что в России смертную казнь заменили ипотекой. На первый взгляд вроде бы безобидная шутка но, как известно, в каждой шутке присутствует определенная доля правды. Основное достоинство ипотеки, которое рекламируют агенты в банке, это то, что она, по их словам, гораздо выгоднее съема жилья, потому что уплачиваемые по ипотеке проценты составляют примерно столько же, сколько приходится платить за съем жилья в рассматриваемом регионе. Да, определенная правда в их словах все же есть – при съеме жилья ваши деньги уходят фактически в «никуда», а в случае с ипотекой вы небольшими шагами (но неуклонно) каждый месяц приближаетесь к тому, чтобы стать полноценным обладателем заветной недвижимости.

Но не стоит забывать о том, что приобретя жилье в ипотеку, вы лишаетесь определенной свободы – если в другом городе или даже в другом районе вашего города вам предложат более прибыльную работу, то переезд туда в случае с ипотечным жильем будет представлять определенные проблемы. И если у вас нет уверенности в том, что в данном месте вы будете жить достаточно долго, то целесообразно все таки повременить со взятием ипотечного кредита. Также ипотека накладывает определенные ограничения и на ваши финансовые возможности – если вы не уверены в стабильности ваших заработков на несколько лет, то также желательно повременить с ипотекой иначе потом все это может вылиться в не очень хорошие последствия.

При этом агенты банков, кровно заинтересованные в том, чтобы кредитов у них брали как можно больше, уговаривают своих клиентов брать ипотеку даже когда у них есть всего 10-20% средств от стоимости заветного жилья. Но первоначальный взнос в размере 10-20% — это уже кардинальное отличие от взноса в 50-60% (нормального первоначального взноса, на мой взгляд). Подумайте над тем что, может быть, эти 10-20% имеющихся денег потратить на улучшение своего образования (что в перспективе может помочь устроиться вам на более высокооплачиваемую работу), а не рисковать своими финансами (ведь если не сможете выплатить ипотечный кредит, то банк имеет право забрать себе «ипотечную» квартиру).

Оценка своих возможностей и потребностей

Оценка своих возможностей и потребностей

В большинстве случаев не стоит рассчитывать на то, что с помощью ипотеки вы приобретете себе роскошные апартаменты в центре города (обычно те, кто покупают такое жилье, не нуждаются при этом ни в каких кредитах) – ипотечные кредиты не настолько большие. Обычно максимальная сумма ипотечного кредита определяется следующими факторами:

  • размер вашей зарплаты и ее «качество» (черная/белая);
  • количество иждивенцев в вашей семье;
  • ваш возраст, образование, стаж работы и вид профессиональной деятельности;
  • размер имеющегося у вас первоначального взноса;
  • наличие имущества, которое вы могли бы оставить в залог.

На первый взгляд вроде бы много всяких требований, но не стоит этого пугаться поскольку в условиях жесткой конкуренции банки могут предлагать различные акции и упрощать требования к заемщикам. К примеру, все чаще в предложениях банков по ипотечным кредитам можно увидеть возможность привлечения к данным кредитам созаемщиков. Обычно созаемщиками выступают какие-нибудь родственники заемщика, чей доход учитывается при расчете максимального размера ипотечного кредита. Таким образом, молодая семья с невысоким уровнем доходов (но желательно с перспективой их роста в дальнейшем) может с помощью родителей мужа или жены взять ипотечный кредит достаточно большого размера.

Даже если у вас «серая зарплата в конверте», то не стоит сбрасывать со счетов возможность получения ипотечного кредита поскольку у некоторых банков есть свои каналы проверки подобных доходных. Конечно, это будут уже банки «второго эшелона» (Сбербанк на такое уж точно не согласится), но какие то особые опасности вам вряд ли грозят при взаимоотношениях с ними.

Выбор вида жилья

Выбор вида жилья также оказывает значительное влияние на выбор ипотечного кредита поскольку от того что вы хотите приобрести (квартира, загородный дом, блок в таунхаусе или дача) во многом будет зависеть оптимальность выбора ипотечной программы и соответствующие расходы на оформление сделки с недвижимостью. Логично предположить что в случае с квартирой проблем будет меньше поскольку вас не будут беспокоить вопросы, связанные с оформлением земельного участка.

Выбор банка и ипотечной программы

Выбор банка

Сейчас количество банков в России, выдающих ипотечные кредиты, уже как минимум несколько десятков, а количество возможных ипотечных программ перевалило за тысячу. Естественно, выбор оптимальной ипотечной программы в таких условиях представляется не такой уж простой задачей. Как правило, есть два пути решения этой проблемы:

  1. Обратиться за помощью к ипотечному брокеру.
    Поскольку ипотечные брокеры постоянно работают в этой сфере и в большинстве случаев хорошо знают все нюансы этих вопросов, то для них не составит особого труда подобрать вам ипотечную программу, наилучшим образом соответствующую вашим возможностям и потребностям. Главное здесь – выбрать хорошего ипотечного брокера.
    Также ипотечный брокер может вместо вас решить вопросы и с продавцом приобретаемой недвижимости, и со страховщиками, и с оценочными компаниями, и с нотариусами (если в этом будет необходимость), а также подскажет вам как нужно действовать чтобы увеличить вероятность одобрения кредита в конкретном банке. Но услуги ипотечных брокеров обходятся не очень дешево – обычно это 1-3% от стоимости приобретаемого жилья, хотя для некоторых экономия времени может быть важнее чем эти деньги.
  2. Решить все вопросы самому.
    Сейчас с наличием интернета и мобильной связи решать все подобные вопросы стало гораздо проще, поскольку у всех уважающих себя банков сейчас есть собственные веб-сайты, на которых можно изучить все условия предлагаемых ими ипотечных программ. Главное здесь – последовательность и внимательность.

В сети можно найти следующие советы по выбору ипотечного кредита:

  1. Ориентировочно максимальную сумму ипотечного кредита можно рассчитать, умножив свой ежемесячный доход на 80.
  2. С увеличением срока возврата ипотечного кредита обычно возрастает и процентная ставка по нему.
  3. Не всегда ипотечный кредит с самой низкой процентной ставкой самый выгодный – необходимо обращать внимание и на другие аспекты ипотечного договора, например, сумму требуемой страховки.

Визиты в банк

Документов для ипотеки достаточно много и у разных банков различные требования к их оформлению и содержанию поэтому заранее готовьтесь к тому, что посещать банк придется не один раз. При этом когда будете приходить в банк непосредственно на заполнение анкеты на кредит старайтесь выглядеть «презентабельно» (деловой костюм, аккуратная прическа и т.д.) поскольку сейчас в некоторых банках сотрудник банка, которому вы подаете свою заявку на кредит, заполняет на вас специальную анкету, в которой указывает насколько уверенно вы держитесь, насколько аккуратно выглядите и т.д. Лично я из своего опыта видел подобное когда подавал заявку на кредит в банк ВТБ-24. В дальнейшем эта анкета передается сотрудником банка «наверх» и может использоваться для принятия решения о выдаче вам кредита

Поиск подходящей квартиры

Поиск квартиры

Здесь есть также два варианта действий: либо вы приходите в банк с уже выбранным вариантом жилья (подходящего вам по стоимости), либо вы просто подаете документы в банк на получение кредита, ждете от него решения на выдачу вам кредита и если оно положительное, то занимаетесь уже поиском нужного вам жилья. При втором варианте вы будете уже знать сумму ипотечного кредита, на которую вы сможете рассчитывать.
При этом следует учитывать, что выбор жилья при ипотеке ограничен только теми вариантами, которые аккредитовал банк. Если в случае с новостройками эти вопросы решаются достаточно просто, то с вторичным рынком жилья могут быть некоторые проблемы.

Страхование

Для оформления ипотечной сделки обычно требуется несколько страховок: жизни, трудоспособности, титула и права собственности. В некоторых банках количество этих страховок может быть сокращено. Обычно страховые компании при рассмотрении объекта недвижимости учитывают следующие нюансы (обычно они актуальны для квартир на вторичном рынке):

  • как часто объект недвижимости менял владельца;
  • были ли прописаны там несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах их выписали и т.п.;
  • наличие несогласованных перепланировок;
  • общее техническое состояние объекта.

В некоторых случаях в страховке могут и отказать. После всех пройденных проверок у банка и страховой компании назначается день проведения сделки. Также не забывайте о том, что придется потратиться и на услуги профессионального оценщика – без его документов банк вам ипотеку не даст.

Если вы решили обратиться за помощью к риэлторам, то от вас сначала потребуют внести залог. Затем риэлтор предложит вам подобранные для вас варианты жилья. На понравившуюся вам из этого списка квартиру риэлтор сам соберет для банка все необходимые документы. Но риэлтору, также как и ипотечному брокеру, за его услуги придется заплатить.

Несколько советов перед непосредственным оформлением сделки

  1. Не пренебрегайте качественной технической экспертизой планируемого к покупке жилья. Продавец не всегда расскажет вам всю правду о техническом состоянии объекта, поэтому если у вас есть какие-нибудь сомнения, то лучше нанять для проведения экспертизы независимого эксперта.
  2. Всегда проверяйте юридическую чистоту приобретаемого жилья. Если ошибки при определении технического состояния объекта недвижимости в большинстве случаев можно устранить ремонтом, то в случае с юридической ошибкой можно вообще жилья лишиться.
  3. Всегда внимательно читайте все документы перед их подписанием. Иногда целесообразно за несколько дней до окончательного оформления сделки взять их ксерокопии, в спокойной обстановке их изучить и пометить в них ключевые точки, на которые потом стоит обратить внимание в момент совершения сделки.

Подписание договора

В большинстве случаев подобные договоры заверяются нотариусом, но есть много вариантов и без его подписи. Часто в подобных сделках встает такой «скользкий» вопрос о том, что произойдет раньше: продавец получит деньги или покупатель подпишет бумаги. Иногда разница между этими действиями может составлять до нескольких часов. Естественно, что тому, кто оказывается в «проигрышной» ситуации в данном вопросе, иногда приходится понервничать пока он ждет решения своего вопроса.

Но в последнее время появился цивилизованный способ решения подобных вопросов – с использованием банковской ячейки. Алгоритм действий в этом случае выглядит следующим образом. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и закладывают деньги, предназначенные для оплаты приобретаемого жилья, в банковскую ячейку. При этом подписывается еще один специальный договор, согласно которому продавец сможет забрать деньги из банковской ячейки только тогда, когда покупатель получит свидетельство о регистрации на купленное жилье.

Получение ключей

Пожалуй, это самый волнующий момент в жизни тех, кто приобретает себе жилье. При покупке жилья на вторичном рынке ключи передаются сразу после получения свидетельства о регистрации, подтверждающим ваше право собственности на купленную квартиру (или другой объект недвижимости). В случае с новостройками ключи передаются вам после подписания акта приема-передачи на сданную в эксплуатацию квартиру. Несмотря на то, что квартира, купленная по ипотеке, находится в залоге у банка до момента погашения вами ипотечного кредита, вы можете беспрепятственно жить в ней и прописывать там всех членов своей семьи.

Оставить комментарий к публикации: Доступно об ипотеке